[부동산 가이드] 캡레이트(2)

트럼프 대통령의 재집권 이후, 대규모 재정 지출 확대와 규제 완화를 중심으로 한 친성장 정책이 적극 추진되고 있습니다. 이로 인해 국내 경제는 단기적으로 성장세를 보이며, 실업률은 4% 이하로 유지되고 있고, 연간 GDP 성장률도 2%대를 기록하고 있습니다. 그러나 동시에 정부 재정적자가 크게 확대되고 있으며, 인플레이션 역시 3% 중반대에서 쉽게 낮아지지 않고 있는 상황입니다. 이에 따라 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 4.5% 수준으로 고수하며 긴축적 통화정책을 이어가고 있습니다.   이러한 고금리 기조는 상업용 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 상업용 부동산 대출 금리는 최근 평균 6.5% 수준으로, 불과 1년 전 대비 1.5~2% 이상 상승한 상황입니다. 예를 들어, 500만 달러 규모의 리테일 상가를 30% 다운페이하고 350만 달러를 대출받은 투자자가 있다고 가정할 때, 이자율이 1% 상승하면 연간 약 3만5000달러의 추가 이자비용이 발생하게 됩니다. 이는 현금흐름 감소로 직결되며, 결국 투자수익률 하락으로 이어집니다.     캡레이트 변동 또한 주목해야 할 부분입니다. 과거 평균 5% 캡레이트 수준에서 거래되던 자산이 이제는 6% 캡레이트를 요구받는 경우가 늘어나고 있습니다. 예를 들어, 연 순수 영업수익(NOI)이 7만5000달러인 상업용 부동산의 경우, 캡레이트가 5%일 때 자산 가치는 150만 달러가 됩니다. 그러나 캡레이트가 6%로 상승하면 동일한 NOI에도 불구하고 자산 가치는 약 125만 달러로 하락합니다. 이는 약 16%에 해당하는 가치 하락을 의미합니다.   현재 LA 지역을 기준으로 주요 상업용 부동산의 평균 캡레이트는 멀티패밀리 5.2%, 리테일 5.8%, 오피스 7.9%, 인더스트리얼 5.4% 수준으로 조사되고 있습니다. 전반적으로 캡레이트가 상승하는 추세이며, 이는 자산 가치 조정과 투자심리 위축으로 이어지고 있습니다.   특히, 상업용 부동산 대출은 3년·5년·7년 만기 조건이 일반적인데, 투자자들은 향후 금리 만기 도래 시점에 재융자 리스크에 노출될 수 있습니다. 재융자 시점에 높은 이자율이 적용될 경우 추가적인 금융비용 부담이 생기며, 경우에 따라서는 부득이하게 자산 매각을 고려해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 변동성은 투자 전략을 지속적으로 점검하고 수정할 필요성을 더욱 강조하고 있습니다.   2025년 현재 상업용 부동산 시장은 고금리와 캡레이트 상승이라는 이중 압박 속에서 도전적인 국면을 맞이하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 이자율과 캡레이트 간의 밀접한 연관성을 면밀히 분석하시고, 포트폴리오의 리스크 관리와 현금흐름 점검을 철저히 준비하시기 바랍니다. 빠르게 변화하는 글로벌 경제 흐름을 읽고, 이에 맞춘 유연하고 전략적인 대응이 어느 때보다 요구되는 시점입니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / Newmark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 캡레이트 투자수익률 캡레이트 수준 캡레이트 변동 평균 캡레이트